房价疯狂的最后这几年会怎么演变?

1评论 2017-03-17 08:55:13 来源:中国经济学人 每天免费送你三只股

  2017北京房价又开启大涨模式,有点出乎意料,930刚过不足三个月,房产市场热度再起,还是在银根趋紧之际。

  记得2015年底2016年初的时候,春申君跟朋友们聊天每次聊到房价,我总是抛出一个拍脑袋的观点:北京的房价再番一倍,然后开始跌。

  没想到仅仅一年多前半句就实现了,真是速度惊人。后面半句不敢说了,记得去年上半年的时候还写过一篇《从交易员的视角看房价会不会崩盘》,提出过对边际杠杆率的观测。但目前,至少在北京,还是没有看到触发崩盘的风险。

  周五,周小川行长说:居民杠杆率不高,房贷还可以继续增加供给。连我最信任的央妈都这么说了,我还如何去质疑杠杆率这件事。

  一张最好用的房价预测图:日均二手房签约高于600房价会上涨,高于1000房价会暴涨。现在继续超过1000

  北京普通住宅的房价,已经超过了纽约,比肩了香港,租售比不足1%,房价收入比高冠全球,如此高的估值,往上再番一倍有没有可能?当然有可能,现在不正朝着这条路上猛冲吗?330北京只要不出政策,这一波疯狂的情绪是不会自动停止的,如果不停止,我想把未来的几年叫做房价最后的疯狂,我们推演一下未来的演变。

  房价生态的链条与疯狂的尽头

  现在全国最富裕的50、60后家长们刮干淘净为80、90后的下一代在北京凑下100-200万首付,孩子们贷上200-300万贷款,在北京买下400-500万的一居小房子蜗居。卖掉一居的北京小家庭,拿出攒了几年的100-200万积蓄,贷上200-300万贷款,换一套800-900万的两居。卖掉二居的有娃家庭,拿出100-200万积蓄,贷上200-300万贷款,换一套1300-1500万的三居。卖掉三居的二娃家庭,拿出100-200万积蓄,贷上200-300万贷款,换一套1800-2000万的四居。

  为什么把这个链条说的这么详细,因为不需要被几千万的房子迷惑,有这个换房链条在,测量房价极限的指标是每间房的价值:六年以前每个房间值100万,一年半以前每个房间值200万,现在每个房间值400万。能不能买得起,其实看的是这400万。

  脑洞大一点,如果房价再番一倍呢?每间房值800万,第一棒如何筹这800万呢?光靠积蓄和收入应该是很难了,只有靠资本增值,老家的房子翻倍涨。现在二三线城市正在朝这个方向努力。

  所以看到老家杭州、厦门、苏州的朋友们出手阔绰的在北京买房,请不要羡慕,因为他们老家房子增值了。好了,这个故事终于找到游戏的支撑点了,一线的上涨离不开二三线的上涨,二三线的上涨离不开四五线的上涨。是不是觉得只要全国上涨,这个游戏就可以一直走下去?错了,有尽头的。

  当人们发现,(我们不说一线,文化自信让我相信一线城市房价超纽约几乎是必然)十几个二线城市(如杭州厦门苏州)的人民都能买得起纽约的房子了,卖掉房子向国外转移资产的动力有多大?3万亿外储能扛多久?汇率能跌成什么样?这个价格达到也不难,二线翻一倍就到了。(已经被房价速度震惊到张口就是翻倍)

  我们还在讨论房价收入比,看能不能支撑房价估值的时候,其实并没有看到这个游戏的真正玩法。真正玩法其实是靠资本增值玩增值。(我不信增值玩增值之后还能有玩法?)为什么中国房价能维护得这么好不崩盘,根本原因之一在于管住了人民币对外的出口。

  这就是为什么年后很多地方的房价又起来的原因,憋着不让往国外汇款,只有把钱憋在国内吹大泡沫。而管制之下,刺破资本增值玩增值的方法好像就是汇率。

  好了,观点一:房价如果还能疯狂,当二线城市房价比肩纽约,我觉得是疯狂的尽头。

  土地供给越来越少,房子就必然涨吗?

  其实,很多时候人们的恐慌购房来自于对未来预期的恐惧。比如任志强说了,北京土地供应越来越少,房价一定是涨的。事实走势也如此。接下来,我要梳理几个几乎无法反驳的上涨理由,很不幸,有且只有这一条我能勉强反驳。

  土地供给对应着新建住宅,上图显示竣工住宅与一年前土地购置面积几乎同步。确实完美解释了房子的供给端的趋势。

  那么需求端呢?任总可能会告诉你北京的常住人口在继续增长。确实如此。然而,大北京不是在赶人吗?需求真的会持续强劲吗?

北京常住人口第一次净迁出

  2016年,北京常住人口增长仅2.4万,其中9万是生老病死的自然增长,实际的增长是-6.6,第一次,北京人口在往外迁出。我们仔细看,其实近几年,北京的迁入人口已经逐年下降,或许能解释为何土地出让越来越吝啬,需求不在,多出的供给就会让房价下跌。

  可为什么这几年房价还是在大涨呢?或许跟限购政策有关,没有户口交五年社保才能买房,这几年的部分需求可能来自五年前迁入人口。而五年前,依然是人口迁入的高峰。

  我们可以观察未来北京的政策是否还是赶人,人口是否还在净迁出。但因为限购,这个需求萎缩的效果作用到房价可能要等几年。聪明的zf应该是不会放量供应土地的,放量就会过剩。

  结论二:北京需求端已现颓势,会在未来几年显现。新建住宅肯定越来越少,但不一定就是房价上涨的理由,未来是二手房内部的博弈。

  未来趋势之一:学区房

北京新出生人口数量与入学年份

  所有家长们的痛点。我想把学区房叫做刚需之一。伴随着出生人口的增长,短缺的优质教育资源成为房价的附加价值。2013年学区概念大热并逐步开启的背景,正是六年前几万新增小崽子们的暴涨式出生,奥运会点燃的生育热情?这两年学区的暴涨,同样离不开五六年前北京的造娃热情。随着全面开放二胎和越来越鼓励生育,新生的小崽子们一定会把他们的爹妈薅干掏尽。无奈呀,刚需。

  结论三:没有民营教育的供给,在现有优秀教育资源分布不均的格局下,学区房的溢价可能刹不住。强者衡强。

  未来趋势之二:大户型

  目前,北京2170万常驻人口构成的家庭里,51%是两人户及一人户,49%是三人户及以上。正好一半一半。但未来可能会有变化。

北京家庭结构变化趋势

  近五年,北京经历了家庭结构大型化的趋势。一人户减少,四人户增多。很好理解,迁入的人口少了,组建家庭结婚生子使二居三居基本稳定,2013年开始的放开二胎政策使得四人户增加。四人户意味着大房子。

  其实,观察北京城里的新住宅,新开盘的几乎都是豪宅大户型了。开发商们很精明,一是大户型确实是新的刚需,二是小户型不像以前那么多人买了,三是瞄准换房链条的最后一环,还是开发商赚完这最后一波钱。

  结论四:大户型会比小户型强手。除了郊区,城内一居无学区可能是第二个被抛弃的。最后,一居换不动了,房子也就安稳下来了。

  北京会变成什么样的北京?

  写到这,很伤感。任由房价发展下去,高端人才留不住,低端人力付不起,想想香港的绝望吧。北京之所以不绝望,因为还能往二线、三线吸血、转移。但是高房价带来的城市问题是无法逃脱的。

  现在清华、北大毕业生敢留北京的只有30%。几年前,一个美国Top 5的博士朋友回国考察了一圈,看着房价无奈的说,我想我回不来了,只能留在美国。残酷的房价面前,任何学历才华都无用,家庭后盾越来越重要。少数能白手起家的是幸运儿,大部分人只能望房价兴叹。但中国的创新希望(行情000876,买入)在一线城市,一线的希望在高端人才,这样下去扼杀的是城市创造力。

  已经定居下来的人们也不能暗自庆幸,高房价高租金带来的结果是人工成本的上升。现在北京服务业的成本太高了,原因就是成本的转嫁。发达国家解决的手段是各种针对低收入人群的福利和补贴,比如美国有“Section 8”法案,对低收入人群租房有很多的福利。

  北京的保障房远不足以支撑这个城市的用工需求,所以房价让人口净迁出。不过,话又说回来,zf倒是乐见低收入人群离开北京,殊不知,由此带来的生活成本上升,也会扼杀城市的发展动力。最后什么都是高成本的,那就香港化了。

  总之,房价目前看还有的涨,330出政策的话能缓一缓,不出政策的话,加速赶顶!这是中国房地产顶端之一北京城的故事,其他城市,可以沿着这些思路自行脑补。

关键词阅读:房价

责任编辑:周壮 RF12883
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