房地产企业谋求新的增长点 医疗健康是方向

1评论 2016-08-11 18:25:03 来源:金融界网站 打板粤泰股份错在哪?

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  金融界网站讯 8月10日-13日,2016博鳌房地产论坛在海南三亚举行,金融界网站全程进行图文直播。本次“地产精英博鳌论剑”的主题是:增长极限复苏与分化的市场边界。

  本场讨论有两位主持嘉宾,一位是香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生,另外一位是中国银行(行情601988,买入)业协会首席经济学家、中国“十三五”规划专家委员会委员巴曙松先生。以及参与对话的嘉宾:著名经济学家、全国政协委员、政协经济委员会委员贾康先生;金地集团(行情600383,买入)董事长凌克先生;凯德集团中国区首席执行官罗臻毓先生;路劲地产集团有限公司董事局主席单伟豹先生;旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中先生;保利地产(行情600048,买入)集团副总兼东南区域董事长余英先生;阳光城(行情000671,买入)集团股份有限公司总裁张海民先生;上海红星美凯龙企业发展有限公司执行总裁、红星商业董事长张华容女士;海亮地产控股集团总裁周迪永先生。

  以下为会议实录:

  陈启宗:巴曙松是我的好朋友,今天我们两个人主持,我想不是因为笔画的顺序,大概是以年龄来分,我是老大,我就先说一句话,我们两个人共同主持。下面把时间交给巴曙松,请你来主持。

  巴曙松:恭敬不如从命。我看了一下今天台上嘉宾的构成,横跨房地产产业链的不同的环节,博鳌房地产论坛组织者好不容易想了一个“改变的力量”,结果被陈先生调侃说,他也不知道这个改变的力量说的是什么,所以我想我们今天首先呼应一下这个主题,从陈先生开始,你认为我们这个改变的力量,有哪些行业是正在改变我们的关键的力量?

  陈启宗:中国的房地产市场是在进步和成熟的过程,这个成熟的过程会改变好多事情,这件事本身就是一个最大的改变,无论是政府、企业,或者老百姓(行情603883,买入)买房子的,都需要因这个市场的成熟而有所改变。

  单伟豹:主要是市场在改变,我们必须适应市场的需求,比如说现在二手房在增长,你要做还是不做?一手房到没到极限?比如说我们的供应侧的文化旅游在增长,健康养老在增长,你做不做,这个背后最最重要的力量还是市场的力量。

  巴曙松:你现在具体采取了什么措施来应对?

  单伟豹:路劲地产集团主要做的是住宅,现在对住宅还是非常注重的,这三年我们的目标是把我们的销售量增倍,这个过程我们没有改变什么东西,路劲在去年6月成立了一个路劲产业集团,我们的基金做了两年多,在做新农村、新农业,做农村的改造,全部在试探的阶段,到底进入哪个行业,希望未来一年半我们能有决定。

  巴曙松:你希望未来哪些方面成为你们的增长点?

  单伟豹:健康和养老产业的体量非常大,是一个十万亿级的产业,但是它很难做,没有国家的政策是很难做的。旅游这一块我们做得比较大,在中国来说,旅游的硬件、软件都远远满足不了每年增长30%、40%的需求,所以这方面我们发展得比较快。基金方面我们也做了两年多,金融和房地产结合起来的基金做得是比较成熟的,比单一做房地产的风险更低。

  罗臻毓:凯德集团是做商业地产和住宅地产的,但是是以商业地产为主,我们的看法是这样的,商业地产是要我们看人口和经济延伸的需求,随着人口和经济的改变,基本上我们也要随着这30年的市场的变化而做出应对的改变,我们从1994年进入中国,在这里已经走了20多年,进来首先是做住宅房地产,后来到2000年初期的时候,就大量做了商业房地产。其实当时很多人不理解,为什么我们大量做商业房地产,而且是长期持有这些商业房地产。到了现在这个比较成熟的时期,这可能也是一个不错的战略部署。

  巴曙松:你的意思是你已经转型一次了,从住宅转到商业地产?

  罗臻毓:也不算转型吧,只是切入点更多样化,变革了一次。

  巴曙松:你刚才说人口等等几个因素的变化,你们公司现在采取了哪些措施?你们做了什么?

  罗臻毓:我们的重点还是放在一二线城市,毕竟一个外资企业进入中国的房地产,我们当时还是看准了一线城市,以一线城市为主,做商业房地产我们也是以中高端的商业房地产为主,当然也是以一二线城市为主,接下去还是维持这个布局,应该不会走到太多三四线城市去。

  林中:我的看法是,我们处在一个永远变动的环境里,无论是从房地产行业来看,它的宏观国际、国内的经济形势,中观的产业发展格局,到微观方面竞争对手的变化,没有一天是不在变化的,但是这几年让大家看到,不稳定性增加,不确定性增加。行业发展到现在,其实已经走到一个前无古人、后无来者的状况,因为其它传统国家的高速城市化是在一个工业化的时代,我们是在一个高速信息化的时代,所以越来越难找到借鉴,又加上中国特殊的国情,中国的一些成功的模式也是越来越难从国外找到借鉴,所以企业无施不可不是处在一种改变中。我认为不同的企业在不同的阶段,其实你的策略或者是战略是不一样的,你需要找适合发展的战略。我们一个企业是很难改变环境的,我们也想适应这个环境的变化,像博鳌房地产论坛这种会议,大家聚在一起形成一个共识,大家采取一个相应的行动,我认为这既是我们在适应这个环境,同时也是我们在逐步改变这个环境。比如说行业里讲得很热门的转型、创新等等,但是我看最近行业就没有那么浮躁,其实最焦虑的是在去年,因为对大企业来说不存在转型问题,我们内部在讨论转型的时候在说,我们主业可以做到上千亿的规模,我们再转到哪个行业能再做出上千亿的规模?所以对我们来说,做大做强主业是我们第二个5年的战略,但是做法不一样,无论是你的资源运营能力,你的专业开发的能力,跟之前都不一样,我们可以依托主业的大平台和资源,来切入房地产的相关产业,比如说物业今后的独立上市,租赁、公寓、商业、教育的发展,但是它们的规模都没办法达到主业规模那么大。所以我们内部来看,未来几年我们还是一个单一主业主导的相关多元化的企业,因为那些业务每个小板块一年有几十亿规模,几亿的利润,但是摆在大主业上千亿,乃至1500亿、2000亿的时候,它的规模都不算大。我们认为在接下来5年还不会考虑多元主业,可能在接下来10年才会考虑多元主业的话题。

  巴曙松:刚才陈先生把主持全权委托给我,我作为全权受托人,我现在想请台上9位专家的发言,针对每三位嘉宾的发言,陈先生做一个评论,你现在听了三个发言之后,你觉得他们三个对你最有启发的他们的判断是哪一点?

  陈启宗:我在香港比较喜欢骂人,喜欢批评人,到了内地不敢批评你们,因为没有几个香港人,要是你们打我的话,我逃不掉。

  单总搞的那些东西,我觉得是没办法的办法。当然也是经过客观思考而得出的结论,旅游、医疗等等与房地产有关的行业,这当然是不错的,但是旅游这一块,你刚才说了那么大的数字,我对这个规模还是有点怀疑的。

  对凯德公司,我是比较敬佩的,外国的公司进入中国内地,能够系统化、职业化的做得比较好的,你们算是一个典范,很少有其它外面来的大企业能够做到你们那种地步。

  林中先生的公司我了解不多,不过我觉得有一件事情比较有意思,你现在已经在跟香港的一些大企业有合作,你们是怎么考虑的?他们有资金,但是没有你们的人脉关系,当然资金你们也很多,但是资金是不怕多的,大家分担风险,所以我也想知道你们的考虑是什么。

  林中:我们公司把合作视同一种战略,其实我们最深得思考就是,民营企业在中国应对这种系统性风险,或者是黑天鹅事件的时候,如何有一群战略联盟帮你,核心就在你平常跟别人合作的时候建立长久的信任的关系。我们跟国企不一样,国企有困难,政府会拉你一把,作为民企,就需要有长期合作的伙伴帮助你。从战略来讲,我们就是优势互补、共同发展、共同进步。我们跟香港恒基、置地合作,都是发挥各自的优势,在1+1>2的情况下来进行合作的。

  巴曙松:前三位嘉宾正好用了15分钟左右,现在请第二组三位嘉宾发言,希望陈先生注意听,要对每三位的发言做一个评论。

  张华容:我来自红星美凯龙,我们近30年都是从事商业运营的,做红星美凯龙家居,2009年开始进入房地产,也是做商业地产,我也是做商业物业运营的。按照主持人提出的改变这个关键词,我觉得还是从商业地产的角度来看,特别是今年,大家谈到最多的就是存量,我觉得对于目前我们所面临的,包括我的企业所面临的现状,第一个是整个市场存量资产的盘活,第二个是增量市场的提升,对于我们运营企业也好,开发企业也好,我觉得未尝也不是一种机会,特别是我现在所从事的红星商业,我认为是一个机会。

  张海民:说到市场的改变,其实这几年市场改变蛮多的,尤其纠结的是去年,去年发生了几件事,可能大家都会留意到,一个是市场,由全国的遍地开花回到一二线主要城市,三四线大家都不想去了,这是一个很大的改变。第二个改变是刚需不再是主要的市场,而变成了刚改或者是改善型的市场。第三个改变,住宅不是唯一的,还可以做很多商业、办公、旅游、酒店等等。第四个改变,房地产可能不是房地产公司的唯一,跨界开始有了,比如说跨到互联网,比如说去做物管,包括今年最大的一个变化就是大家都想跨到金控这一块。

  我们阳光城集团从福建出来,把总部搬到上海,仅仅是一大跨越,现在我们想的跨越,正如今天几位专家说的,到人口流入的城市,我还加了几块,一个是跟轨道交通有关系的,一个是跟市政配套有关系的,如果这几个重叠的话,可能就形成了未来新生的城市群。所以我们也选择了大概十来二十个城市进入。另外一点,我们也不单纯的追求住宅,在核心城市,比如说一线城市,我们开始研究做存量资产,就是旧楼的改造或者是城市更新,不在城市的边缘地区获取土地,而是在市中心获取土地,把城市建设起来,这可能是未来的主力,这一块是我们最大的变化,不仅限于住宅,还有写字楼。还有一个变化是+金融化,我们在思考金控是怎么管的,金控是房地产的关系是怎么样的,金控的钱怎么支撑房地产的发展,还有房地产做了金控之后,它的资产能否市场化,我们考虑的就是这些方面的一些变化。

  巴曙松:现在确实看到很多地产公司+金融化,所以从金融机构挖了不少高管过来,也给金融机构的人提供了新的就业机会。你觉得现在正在金融化的房地产企业,他们主要的动机、动力是什么,为什么要+金融化?他们潜在的问题、风险在哪儿?

  张海民:金融化有几块,比如说有保险入股,包括刚才激烈探讨的万科的很多问题,我也是老万科,也在关注这个事。其实资本市场是一个很简单的金融化的平台,如何用这个平台的运作,把整个地产公司运作得更加符合市场的规律,以及有利于它未来的战略发展,这是很重要的一点。其实金融化不仅仅是在地产公司和上市公司,更重要的是上市公司的控股公司来做,而不仅仅是停留在上市公司,控股公司可以把它跨行业,有控股公司做银行,包括很多房地产的控股公司在做这个事,包括还有做保险,以及做证券公司的。更有甚者是上市公司之间的互相控股,或者是互相参股,把这些资本化做起来。如果归结到最终产生的产品,就是一个资产证券化的问题,现在很多公司在尝试,包括我们也在尝试。有了这种金融化的产品,使房地产不再维持在做房地产的事,把它跨界了,可能在那时候才会谈到规模化。

  巴曙松:我为什么问这个问题呢,因为从过去30年看,凡是主业碰到了挑战之后,好多人都想到进入金融行业,前面好几波都是这样的,房地产还属于晚来者,前期一些大的工商企业通过利用资本市场,控制多种平台,连金融行业自己做金融控股做得好的,按宽标准不过三五家,按严标准能协调好的不过一两家,现在地产企业要进入了,要给大家提醒一下,前面很多人交了学费,而且交了很大的学费,现在又轮到地产商成为进军金融业的主力,大家要注意什么东西。

  张华容:我补充一下房地产金融化的话题。红星美凯龙商业地产在去年年底、今年年初的时候,公司的战略提出三架马车,一个是商业地产开发,一个是金融,第三个是商业运营。

  商业地产介入金融这个领域其实是不得已而为之,因为没有更好的融资渠道,你没有钱就没办法往前推,这是第一个不得已而为之。第二个,我们介入进来以后,商业地产开发商有两个阶段,第一个我有开发权,第二个我有运营权,如果有资本的进入,我们会盘活得更好。第三个,从经营的角度来看,对回报率和经济资产的把控会有一定的掌控力度,这是我们认为好的有机会的地方。刚才我说的是不得已而为之。事实上你看我们的项目,比如说我们在无锡介入了一个项目,风险就在后面,既然作为商业地产,你要介入金融这个领域,没有便宜的午餐,你还是要兜底的,你的运营能力还是要有保障的,要给金融机构足够的保障,所以我觉得这个风险也在这里,只不过是可能给了我们五六年的时间机会。当然,我作为运营单位,目前除了我们自己的企业,我们也对行业市场上的一些企业,介入他们的后期运营管理,当然我们是带着资金进入的,这个资金不仅仅是自己的资金,包括市场上各个金融机构,它认可我的运营能力,我就跟他一起进去。

  凌克:我是来自金地的凌克,我们现在的策略还是要把地产做得更好,地产的机会还很多,地产这项业务完全有潜力做得更好。但是在这里要做一点改变,这个改变就是,地产的业务要更多的多元化和国际化。像过去只做住宅业务,这样的竞争力是不够的,所以要做好商业地产,做好工业地产,做好物流地产,这都是最起码要做到的。只有综合型的地产公司,今后的竞争力才强。第二个是要国际化,因为全世界很大,可以进行地产投资的城市很多,所以也可以在不同的国家进行分散性的投资,这就是我们最近做的一些方向。我们现在在美国投了纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶四各城市,这样的改变对我们公司来说不算是很大,是比较容易跨越的,所以我也相信这一步是跨越得过去的。更大的一个跨越就是我们正在努力尝试的方面,我们要由原来单一的地产公司的经营模式转变为一家服务型的公司。10年之后、15年之后中国的地产的业务就会减少很多,不管是从人口的出生率还是老年人占的比例,或者是看经济规模,你看到美国的经济规模里面,地产占的比重只有2%左右,它的比重不会很大,这就告诉我们,10年之后,15年之后乃至20年之后的中国,一定会有一些新的行业要出现,比如说刚才大家都谈到的医疗和健康,这肯定是今后中国非常大的行业,因为它今天是美国非常大的行业,这是非常值得去尝试的。但是这样一个变化对金地公司来说是一个太大的变化。我们想努力改变,但是这个结局很难说,这就是对我们的一个大挑战,我们最近就在做这些事。

  巴曙松:我看到陈启宗先生在不断地记笔记,有的听得不太清楚,还要问旁边的单总,我相信你们两个我认识的普通话最好的香港人肯定都能听懂他们讲了什么。现在请陈先生对我们这三位嘉宾的谈话做个点评。

  陈启宗:我有很多话要说,但是时间关系,我就简单讲一讲。刚才三位的发言都告诉我一件事,就是一开始我说的那句话,中国的房地产进入了一个比较成熟的新的阶段,所以在这里你没办法,就要做好多其它的事,刚才单总说的普通的住宅、商业已经不好卖了,所以就要进到其它的领域,我就说这是没办法的办法,不是说你没能力的问题,是那些东西已经不好玩了,所以你要找新的东西。刚才张华容女士讲的一句话我觉得是非常有水平的,就是说被逼着进去做金融。老实说,在西方,他们的股票市场里没有一类是房地产的,他们有银行、制造业等等,没有一类叫做地产,他们把地产放到金融里面。这就给我们一点启示,他们是怎么看这个房地产的,是把它当做金融的一种。中国是从零开始,慢慢才想到原来要金融化,凯德也是最早提出轻资产的,轻资产也就是用别人的钱,也是金融化的一种。

  还有凌克董事长说的,我觉得问题更严重,要国际化,要变服务性行业,不只是做住宅,单做住宅不够,要做综合性的房地产公司才行,对这个问题我不敢苟同。现在中国好多房地产商都往海外跑,我这个人是从另外一边过来的,我本来就不在内地,我在香港,在海外十几个国家,做房地产的也有十个八个,我对在海外做房地产,我认为是不好玩。比如说美国的房地产,完全是一个税务为最重要考虑点的,你要是做房地产商,你旁边必须24小时站的一个人就是税务律师,那个市场太规范化了,水至清则无鱼,很难赚钱,而且房地产又是地域性很强的,地头蛇是很厉害的,你要跑到纽约去建房地产,真是不好搞。但是我要承认一件事,我永远不敢低估中国的企业家,包括中国的房地产企业家。我个人在海外搞了那几十年房地产,赚了钱,但是比起我在香港、在中国内地赚的钱,根本没得比,回报率在这里比在外面高多了。你刚才说要多元化,在西方社会里,在更成熟的一些市场里,根本不是往综合性的方向走,完全是调过来走,搞住宅的就单搞住宅,一点都不搞商业,搞商业的就不搞住宅。西方都是如此,为什么中国一定要搞综合性的呢?在发展初期搞综合性的是可以的,做什么都可以赚钱的,但是当那个市场越来越成熟的时候,越来越专业化,是不是还需要搞综合性的呢?我是有一些不同看法的。

  搞服务性行业是可以赚钱的,比如说中原,那是能赚钱的,但是那也是辛苦钱,那也是小钱,我们做房地产的人赚惯了大钱的,愿意那么辛苦去赚点小钱吗?像彩生活它是搞服务性行业的,除非你搞到像它那样创新的,你钻进去的话,可能能成功,但是我相信赚大钱的人还没有看到,所以我说是没办法的办法,这个市场成熟了,要找出路的时候,住房不好玩,商业也不好玩的时候,就要找别的东西干了。这是中国现在房地产业的痛苦。

关键词阅读:博鳌房地产论坛 增长点 行业 布局 健康 医疗

责任编辑:江欢
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