兴麟案敲响购房款安全警钟 需引入第三方监管

2014-09-22 13:44:20 来源: 理财周刊 作者: 甄爱军

  发生在宁夏、青海等地的“兴麟系”房产中介倒闭、卷款潜逃事件,再次引发人们对二手房买卖交易安全的关注。而让人感到迷惑的是,在不少地区已经开始实施资金监管的现今,二手房款安全为何还是无法得到保证?

  中介倒闭警钟再响

  近日,发生在西北地区的“兴麟系”房产中介倒闭事件,重新让人开始关注购房安全问题。

  一名宁夏的网友近日在网上留言:“我买房子找的是德邦房产,但是今天听说德邦房产倒闭了,内蒙和宁夏的老总卷了钱跑了。我首付款已经交到了中介公司,现在我该怎么办?他们公司早上还上班的,差不多早上10时的时候全部都放假了。我应该怎么把钱要回来,或者继续履行合同也行。”律师给他的建议是,赶快报警!

  其实,这个网友只是众多受害者中的一个。有媒体报道称,9月初,宁夏兴麟房地产营销策划有限公司在银川的120家门店突然全部关闭,总部人去楼空。几乎同一时间,宁夏石嘴山市、吴忠市、中卫市等地的兴麟房产也“一夜蒸发”。与此同时,与兴麟房产属同一法定代表人的德邦房产工作人员也全部消失。不仅在宁夏,从8月底起,辽宁、吉林、陕西、内蒙古、河南、河北、云南、甘肃等多地,以吴秉麟为法人代表的“兴麟系”房产中介公司相继倒闭。

  “兴麟系”房产中介的倒闭,其主要原因在于市场交易的大幅下滑,导致靠佣金收入的房产中介营业收入大幅下滑,并最终难以为继。以上海为例,从今年6月份开始,月成交量便在1.3万套左右徘徊,而根据以往的经验显示,如果上海二手房交易量低于1.5万套,便会出现中介关门现象,1.3万套更是中介的“生死线”。其实,中介关门现象在上海已经时有发生,一些抵御市场风险能力较弱的“夫妻老婆店”已经无力为继而选择了关门歇业。同时,有大型中介公司也做出了一些调整,对一些业绩并不好的门店,选择关闭。德佑地产市场研究总监陆骑麟预计,截至目前,上海中介公司的门店已经关闭了10%~15%。“如果市场交易状况在短期内没有得到改善,相信还会有更多的房产中介关门。”他补充道。

  回顾过去不难发现,市场交易状况缩量,导致房产中介关门现象时有发生。在2011年,上海也出现了一波关门潮,如广东知名房地产经纪机构满堂红就在这一年撤出上海市场;同一年的5月,在上海经营多年的美联物业也宣布退出二手房市场。而如果再往前追溯,在2007年,已开始全国布局的“中天房产”几乎在一夜之间轰然倒塌。

  资金难保事出有因

  此次“兴麟系”房产中介的倒闭,使得交易安全再次成为人们关注的焦点话题。

  据了解,由于该公司存在违规代收购房款、交易不成功不及时退款、未按合同约定办理购房手续等问题,各地公安部门接到大量购房者报案。而经公安部门初步调查和购房者不完全统计,仅宁夏、内蒙古、陕西、甘肃四省区报案的购房者就超过1200户,涉及金额超过2亿元。每位购房者少则被卷走几千元,多则上百万元。

  令人不解的是,类似的事件时有发生,同时主管部门也采取了相应的应对措施,但仍然无法杜绝此类事件的发生。据了解,2007年深圳发生“中天置业”倒闭和老板蒋飞卷款逃走事件之后,人们开始关注交易资金的监管漏洞。

  业内人士介绍说,在2007年之前,代收购房款、代收订金等行为,成为中介行业普遍采用的方式。而这些资金并未纳入监管体系,因此时常出现被挪用,甚至被诈骗的现象。6年后,“中天置业”老板蒋飞被警方抓获,检方起诉他的罪名恰恰就与之有关,主要为涉嫌挪用资金1177万元、合同诈骗1659.34万元。

  自此以后,各地监管部门对二手房交易资金的安全问题给予了更多关注。陆续有北京、济南、郑州等地出台二手房交易资金监管办法,各地做法基本相似。以北京为例,大致流程如下:买卖双方网上签订《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房自有交易资金划转协议》后,买方应将自有交易资金部分足额存入监管账户,系统自动确认资金足额后方可办理房屋权属转移登记。买卖双方完成房屋权属转移登记后,区县房屋行政主管部门通过平台出具电子指令,由监管银行将监管账户内的自有资金划转至卖方账户。如买卖双方未达成交易,网签合同注销后,区县房屋行政主管部门通过平台出具电子指令,由监管银行将监管账户内的自有资金退回至买方账户。

  但令人稍感意外的是,市场对资金监管的接受程度普遍不高。据了解,上海在2013年试行资金监管,但记者通过跟沪上部分中介公司交流得知,极少有卖家主动选择资金监管。而已经实行资金监管六年的济南市,情况同样不是很理想,办理资金监管业务的数量占到二手房成交总量的比例不足两成。

  造成这种现象的原因是多方面的,首先是买卖双方对资金监管业务了解不多,加之有少数中介为了掌握资金为己所用,也会秘而不宣。此外,资金监管效率不高,也让买卖双方嫌麻烦而放弃该程序,加之还要收取适当费用,也大大降低了采用资金监管的积极性。

  寻求监管保证安全

  每次房产中介遭遇“关门潮”,总会有人突遭横祸。为了避免类似的情形再次发生,并保证交易安全进行,业内人士建议首要任务就是主动寻求资金监管。

  通过对比发现,不管是发生在7年前的“中天置业”老板卷款潜逃事件,还是最近刚刚发生的“兴麟系”房产中介倒闭事件,之所以会出现数额巨大的房款被侵占挪用的情形,其主要原因在于购房者的房款大都是存入了中介公司的账户,成为“任人宰割的羔羊”。而如果引入第三方资金监管,情形则完全不一样。

  对于已经实施资金监管的城市,买卖双方可主动提出资金监管要求。据了解,目前已有包括北京、郑州、济南等城市执行二手房交易资金监管。

  而对于没有实行资金监管的城市,也并非没有办法进行监管,业内人士建议自行办理监管手续,以保障交易资金安全。而如果自行申请资金监管,可以借鉴北京的做法。双方签订《房屋买卖合同》之后,可共同选择一家商业银行,并办理资金监管账户,同时双方共同约定资金划转条件,如权属转移即过户成功,则资金转入卖家账户;如并未达成交易,则退回买家账户。

  此外,交易过程还可以考虑让律师介入,由律师参与资金监管,以确保资金安全。在这种情况下,可以在律师的协助下建立资金监管账户。当然,如果让律师参与监管,需要承担相应的费用,费用高低可以跟律师具体协商。

(责任编辑:王立广)

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