被冷落的燕郊:价格停滞成交萎靡

白银大赛千万实盘资金派送中 2014年04月09日 19:09   来源: 21世纪网   网友评论(人参与

  近期,京津冀协同发展作为国家战略的提出,让距离北京150公里的保定楼市着实火了一把。

  不过,在距离北京国贸70公里,与北京通州区仅隔一条潮白河的燕郊,房地产市场却显得很安静。记者走访时发现,燕郊几乎所有的楼盘营销中都有意无意的忽视了京津冀一体化概念,谈的最多的是将延长至通州东小营的6号线地铁二期工程、传言中的两广路延长线以及连接北京六环的徐尹路等交通设施。

  相对于保定房价的躁动,燕郊的房价走势自年初以来基本保持停滞状态,近期甚至有开发商为了提高去化率,每隔段时间会推出一两栋特价房,价格比正常销售价格每平米便宜一两千元。

  作为环北京最先发展的地区,燕郊目前的房价早已普遍飙升至每平米万元以上。一位当地的地产销售表示:“燕郊的房价一直是通州的一半,北京房价走势与燕郊正相关。”而今北京楼市整体冷淡,即便有京津冀协同发展利好,但燕郊楼市依旧萎靡。对此,中原地产首席分析师张大伟将其比喻为“北京打喷嚏,燕郊楼市就重感冒”。

  国道变“售楼大街”

  从北京最繁华的国贸出发,坐上930公交车,向东驶入京通快速路,穿越通州区后,再由通燕路转入102国道。在不堵车的情况下大约35分钟,就已进入了燕郊地界。

  如果你此前没有来过燕郊,那么你一定会被眼前的景象所震撼。

  公交车驶出白庙收费站,就可以看到一栋栋即便在北京都可堪称“高大上”的住宅。在燕潮酩酒厂站下车,立刻会有几十位拿着传单的编外销售员一拥而上,极力向每一位下车的乘客推荐房产。而在102国道边两侧,有十几位站在路边的编外销售正卖力的向每一辆驶过的私家车挥动着手中的楼盘宣传单,一旦有私家车停下,他们同样会一拥而上,询问是否要买房。甚至走在102国道路上,也不时有编外销售凑上来询问要不要看房买房。

                        (映入眼帘的燕郊高楼)

  据了解,这些编外销售人员并非开发商直接雇佣的员工,他们大多是外地来燕郊务工人员或者是燕郊本地人,可以在多个开发商售楼处签订协议,为售楼处拉客。每月拉满30-35位客人后,开发商会给予他们1000元左右的回报。若客人完成了交易,这些编外人员还会有额外的返点。已经在燕郊干了两三年的编外销售人员小李(化名)告诉21世纪网,这里的编外销售人员大概有三四百人。

  一旦有乘客、路人表现出有看房意愿,这些编外会使用各种方法将客户带至道路两边的售楼处里。

  21世纪网看到,在102国道周边遍布着三十多家房地产公司的售楼处,部分开发商甚至在道路两边开设了三四个销售点。这段被燕郊当地人称为“售楼大街”的国道长约2公里。在不少媒体的报道中,房地产已经成为燕郊的主要产业,成为燕郊的一张名片。

  地图显示,燕郊距离朝阳区国贸约30公里,距离北京集中居住地大兴中心区37.8公里,距离另一个集中居住区天通苑16.6公里。“这里比顺义、大兴到CBD更近。”一位售楼处的销售人员这样宣传。

  由于距离CBD较近,价格比北京市区的房价要便宜的多,这也吸引着众多在北京上班的北漂来此购房。公开宣传资料显示,目前燕郊人口约有40万人,其中有30万人是在北京上班燕郊居住的“北漂”。

                         (该大街上聚集了三十多家开发商)

  在占据着几乎一面墙的燕郊地图上,燕郊被分为北城、南部新城,以及工业区。燕郊最大的开发商兴达地产的售楼处,一位销售人员介绍称,以102国道为界,燕郊北城目前大约有120个楼盘,属于先建设后规划的区域,目前区域内土地已经几乎没有,在售新盘也寥寥无几,二手房价格约每平米1.2万元-1.3万元。

  目前燕郊正在大力发展南部新城,这方面政府将投入数百亿元,属于先规划后建设。在南部新区,未来将投入巨资建设物美物流园、航空博物馆以及规模大于北京欢乐谷的游乐园。而工业区目前仅雪花啤酒厂、汇福粮油、火电厂、污水处理厂和汉王科技行情问诊)这些有名的企业,企业数量不多。

  “一体化”受冷 价格优势不再

  虽然近期因为京津冀一体化概念火热,涿州等地的房价随之一路飙升。而在燕郊,这个距离北京最近的地方,楼盘的价格却几乎没有变动。

  21世纪网在夏威夷蓝湾、孔雀城、以及首尔甜城、天洋城几个燕郊最大的地产开发商售楼处看到,空旷的售楼大厅只有为数不多的看房人,客户休息区被无所事事的销售人员所占据,或聊天或把弄着手机;销售人员的数量要远多于客户的数量。

  上述编外销售介绍称,最近一段时间燕郊的楼市是比年初要好一点。“比如说,2月份平均每天有300人看房,到3月份的时候大概上涨到每天350人,现在差不多400人。燕郊的楼市销售是在回暖,但是比去年要差很多。去年这边有些楼盘一天就能全部卖光,现在有的楼盘开盘几个月都还没有清盘。”

  在一家开发商的销售处,销售人员对着沙盘吹嘘楼盘卖的如何火爆,每次只开一两栋楼而且卖的非常快。记者问,那现在还有房吗?销售回答:还有选房的余地,可以挑一套满意的住房。

  而在首尔甜城的售楼处,21世纪网看到一张销售进度表,销售人员自称这栋楼已开盘一周多,销售情况很好。但记者发现,这栋楼的整体去化率并不算高。

  与看房人不多相对应的是燕郊房价的停滞不前。

  21世纪网走访后发现,春节过后,孔雀城英国宫的价格每平米上涨了几百元;天洋城、首尔甜城价格几乎未有变化,仅有夏威夷蓝湾宣称年后价格每平米上涨了约800元。

  不过无论涨价与否,上述楼盘近期纷纷开始做起了活动。记者走访了解到,英国宫推出了交3万定金抵6万元,贷款或者全款有折扣;夏威夷蓝湾最近推出两栋楼的特价房,价格比同小区其他楼盘便宜了一千元,每平米约1万元。

  而上周末,有夏威夷蓝湾的销售电话通知记者,新开了栋特价房的楼盘,价格最低可以达到每平米9600元。

  在走访的过程中,记者发现,此前一直热衷最新概念,走在“理论联系实践第一线”的地产销售们,这一次几乎都忽视了最近火热的京津冀一体化的消息。事实上,对燕郊来说类似概念早就存在,十年前就有传言燕郊将并入北京,多次炒作已经很难吸引北京客群。

  此番,众多地产销售选择了客户看得见的利好:年底开通的北京地铁6号线延长线以及可能连接北京六环的徐尹路。燕郊的地产销售们希望告诉客户,这里未来的交通将非常便利,前往北京时间将大幅缩短。

  事实上,对于燕郊地产的后市,乐观者并不多。

  数据显示,一方面,目前该区域新房价格已全面突破一万元,主流报价在每平米一万两千元。而靠近高速公路出口的湾仔城价格已达每平米1.6万元,被称为燕郊第一高价房(别墅除外)。这一价格已是周边香河、大厂、涿州房价的1-3倍。与北京一些近郊区县的二手房价格相比,差距并不太多。对于刚需来说,这一价格已不再便宜,吸引力要低于固安、涿州等地。

  对于燕郊的高房价,有消费者向21世纪网表示,“每平米一万六的价格我还不如在北京近郊买。至少商业配套和交通都要好于燕郊,更重要的是,这些地方是北京。”

  另一方面,一位当地的地产销售向21世纪网表示:“一直以来,燕郊的房价都是一河之隔的通州房价一半,北京房价走势与燕郊正相关。

  今年一季度,北京的楼市经历了明显的“倒春寒”,北京市住建委网站显示,一季度北京新建商品房住宅签约套数为13571套,总成交面积为194.47万平方米;成交均价27497元/平方米,累计签约总额为534.7亿。

  这一成交量同比去年一季度的783.3亿下调超过三成,这也是2012年一季度以来,连续8个季度北京商品房住宅签约额首次低于700亿元。与此同时,北京楼市的库存开始迅速回升。从库存最低的5.5万套,上涨到了6.297万套,上涨了8000套。这也是2013年9月以来北京库存最高点。

  北京楼市整体冷淡,燕郊楼市也遭遇萎靡。对此,张大伟表示,“北京打喷嚏,燕郊楼市就重感冒”。燕郊楼市和北京的关联度非常大。最近几个月北京楼市出现了一波平稳的趋势,在这种情况下,燕郊最近几个月的成交量也和北京一样出现了下滑。

(责任编辑:王立广)

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