狂取高价地 泰禾地产火中取栗?

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年06月20日 02:40   来源: 21世纪经济报道   网友评论(人参与

  高杠杆风险

  人们质疑的是泰禾地产的资金链。银行出身的黄其森擅长的专业领域是资本市场。知情人士称,他在福建当地喜欢“混金融圈”。超出一般企业的融资能力,是泰禾地产疯狂扩张的基础,但可能也是泰禾地产最大风险所在。

  2010年9月3日,泰禾集团借壳*ST三农(000732.SZ)上市。此前黄其森将福州泰禾房地产开发有限公司价值24.2亿元的全部股权注入福建三农。从年报来看,虽然泰禾集团业务多元,但从营收构成看,房地产已经成为其主营业务。

  上市后的泰禾集团常常进行资本运作,但其年报与公告对融资成本等均语焉不详。综合各类消息,泰禾集团主要融资方式为银行贷款、民间私募以及信托。抵押物从公司股权到项目股权,杠杆使用率极高。

  以通州台湖项目为例。该项目融资方式是重庆国际信托有限公司(以下简称“重庆国际信托”)设立“中维泰禾集合资金信托计划”,信托计划规模为20亿元(福州泰禾拟以7亿元的财产参与该信托计划),用于上述项目的开发建设。泰禾杠杆使用率接近30%。

  记者在重庆信托网站上看到,该信托产品对外承诺的预期年收益率为8.5%-9%,保守估计,泰禾此项目融资成本至少13个点左右。而高成本、连环抵押、高额担保,正是泰禾集团财务主要特点。据泰禾集团2012年年报显示,该公司2012年筹资活动产生的现金流量净额较上年增加24亿元左右,主要是借款增加所致。泰禾集团当期货币资金为27.3亿。房地产业务营业收入为25.05亿,成本为16.09亿,毛利为8.97亿,同比2011年指标增长不大。据测算,2012年资产负债率已高达82.59%。

  泰禾集团2013年一季度财务报告显示,截至2013年3月31日,泰禾集团的净资产为24.4亿元,负债率为82.64%;总负债高达122亿元,是净资产的5倍,而现金仅为14.8亿元。

  借款似乎没有止境。泰禾公告显示,泰禾地产每拿一块土地,泰禾集团对外担保额就要增加相应额度。据泰禾最新一期公告显示,截至2013年6月5日,泰禾集团实际对外担保总额已达87.4亿元,占公司最近一期经审计净资产的388.91%,全部为对下属控股公司提供的担保。

  一位不愿意透露姓名的福建同行告诉记者,这说明泰禾“博一把”的心态极强。高额担保说明泰禾资金杠杆用得很足,但这种模式风险很大,一旦项目做不好或者市场有风吹草动,泰禾就可能遭遇资金链紧绷的困境。泰禾的问题并不是个别一两块土地的价格高,而是好些块高价地。但房地产趋势并不明朗,当前的政策因素也不支持暴涨。

  “泰禾对预期太乐观了。”该人士分析,泰禾要么是有些迷失,要么就是为股价上涨增加炒作题材,“A股目前发债很困难,泰禾或许是想学阳光城通过大举拿地把股价炒上去。”

  商务部Themis上市公司财务安全评级目前已经将泰禾集团评为高风险级,认为其短期内存在巨大的财务风险,出现风险的可能性非常高,不应长期投资。

  在一位福建同行看来,泰禾集团如果把握不好市场节奏,很有可能成为下一个顺驰。

  黄其森在谈到拿地风险控制时曾称,为什么不能用前期的销售款支撑后期的地价款呢?“孙宏斌所宣扬的拿地纪律是想向外界强调自己公司稳健,但这不太对。太稳健了,没人会相信。”黄其森笑着说。

  坊间有传闻,大量私募涌入泰禾地产,以至于后者某种程度上成为私募资金的代理,但记者没有找到支持这种说法的证据链。

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(责任编辑:王立广)

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