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张宝全: 三维今典寂寂商业路

2012年10月11日 01:15 来源: 21世纪经济报道 【字体:

  人群中一阵阵骚动。有人看到了导演冯小刚,有人发现了体育明星李小双、李大双。极少参加商业活动的摇滚歌手崔健也“躲在”人群中。华远地产(600743)董事长任志强毫不客气地被“揪”到台上发言。他们不是活动公司请来的嘉宾,而是以朋友的身份参加这场仪式。

  9月19日,三亚湾红树林度假世界(酒店)开业,主持人当场各种调侃今典集团董事长张宝全、王秋杨夫妇。和地产界的另一对明星夫妇SOHO中国董事长潘石屹张欣高曝光率不同,5年前还叱咤地产界的张宝全,在苹果社区、苹果派销售结束后,似乎在喜欢热闹的地产人面前“隐形”了。而王秋杨则在近6年的时间里攀越了七大洲的最高峰,徒步南极和北极。在分享登山的喜悦和孤独时,她对本报记者说,从未在登山的过程和旅途中思考如何经营这家公司。这是一种纯净的自由,如同她的新书书名《自由呼吸》。

  次日,王秋杨在三亚亚龙湾海畔谈新书时,张宝全正在三亚湾红树林度假世界接待一拨又一拨的贵宾和朋友。政界、商界,地产界、文艺界、体育界,还有老战友。他们是这些年,张宝全“生活在别处”的见证者。

  在房地产市场最巅峰的时刻,今典集团选择退出住宅领域,走上了截然不同的道路。“就算是后悔,最后悔的应该是2009年,那时候一天一个房价,那时都没后悔,现在也没什么值得后悔的。”张宝全说。相反,他认为自己已找到这家企业20年后的发展方向:酒店、电影和艺术。

  做“小众”,注定是孤独的。他也会自嘲不是好的商人。如果以利润最大化为信条,绝不该去投资绝大多数开发商都会亏损的酒店。而经营看似“虚无”的文化产业,能让一家企业生存吗?

  少有人走的路上,张宝全相信自己能成功。

  “逃避”与“追逐”

  张宝全说,从2007年开始,5年时间里,今典从一家传统房地产企业彻底转型。转型后,最重要的业务板块是度假型酒店。这家企业不再提供满足人们基本需求的第一居所,而是希望提供一种生活方式。

  在他看来,“度假”就是将生命从现实中逃开,回归到自然中去,忘记现实,甚至忘记时间。但绝大多数度假型酒店的存在,并不是以此为首要目的。它们常常只是某个项目的“配角”,有时是为了更快销售住宅,有时是作为城市综合体的硬性搭配,酒店不过是一种附加品,是广告。绝大多数开发商都没想过自己经营酒店。

  豪华的建筑外壳包裹着逐利的灵魂。张宝全目睹了许多酒店因经营不善,数度更换酒店管理方。有时,即使全球最知名的管理集团也难以挽救一个畸形的存在。张宝全相信,如果目的不纯粹,不是以经营酒店为目的建造酒店,失败的风险就会大大增加。“度假目的地酒店,必须吃喝玩乐全包括。人家大老远来,只为开个会,有什么意思?这样的酒店绝对没有前途。”张宝全说,“三亚湾红树林度假世界为什么要建那么大规模?能接待4000人以上国际会议的酒店,中国还找不到,而我们可以接待6000人。全国只此一家。所以有些国际机构现在就找到我们了。”

  今年9月,至少拥有4座五星级酒店的绿城集团董事长宋卫平宣布以后将少碰酒店类产品,“我也想做,但目前的政策环境、融资环境不支持做。”

  但张宝全坚持将酒店作为今典集团的主要发展方向。今典已建立自己的酒店管理团队,在三亚海棠湾、亚龙湾、三亚湾、云南丽江、大理、广州、青岛灵山湾等一线旅游度假城市布局。他还频繁去迪拜、泰国等地参观不同酒店的设计。

  转型并非没有痛苦,一蹴而就。过去5年,有人同样以民营地产商的身份,跻身中国最富有的商人之列。万科也成长为千亿级企业。众人争相分食这个“癫狂”时代的额外红利。

  但张宝全看到的是“别样”的世界,外人无从体会他内心深处的焦虑。支持其判断的逻辑是,中国一线城市的房价确实有些离谱了,在北京买一套房如果靠租金回收的话要50年甚至70年。2009年中国一线城市的房价已经出现泡沫,但在4万亿的刺激下,又创造出了一轮虚假的供应和需求。

  张宝全认为,如果从住房自有率来看,住房被过度消费了,“人们是在把过去15年不正常的市场,当成常态。”他相信市场的力量会修正这种疯狂,如果坚持做住宅,企业将越做越小。“未来开发商会趋小化,投资商会趋大化。”

  2007年,今典也成立了“上市办”,但若选择上市,势必要到处去拿地,届时无论是管理半径,和资金都将会是巨大的挑战。到中小城市复制苹果二十二院街,他看不到市场,也看不清前景。他本意也不愿做千篇一律的大规模复制型产品。一个喜好绘画的人又怎能允许自己所有的作品都面貌相似?

  度假是一场逃避,开发酒店,进入旅游地产则是一场新的追逐和发现。张宝全主动选择离开,他认为恰恰是这些年房地产市场的运行轨迹,印证了他当年抽离住宅的正确性。

  正略钧策副总裁薛炯文评价说,今典是在一个少有人进入的领域寻找先发优势。建造普通住宅越发依赖政府关系和资金优势,而追求差异化的企业,有梦想的企业,会寻找转型。他拿今典和万达做比较,万达董事长王健林当年进入商业地产领域也遭到了反对,但一旦成功,进入的门槛会变得很高,优势也会呈几何级放大。“富贵险中求,如果所有人都认为这件事可以干,这个事情一定不能干,不管是从前瞻性还是判断力,只有少数能判断对的事情,敢于去做才可能成功,才可能有更高的盈利。”几天前,王健林在哈佛大学做演讲时说。

  坐落在北京CBD群楼中的苹果社区,像个异类般的存在。二十多个由中国民居建筑文化符号和现代建筑手法平行构置的现代院落建筑,错落有致地散布在绿地上,蔓延出胡同与巷弄,形成曲折有致的天然街景。除此之外还有美术馆和雕塑。因为它们,枯燥的高密度住宅群,多了些灵韵。那些年,苹果社区几乎成了文化地产的代名词。

  但无论是拥有二十二院街的苹果社区,还是空间·蒙太奇(今典花园二期,国内第一个以“模糊空间”理论为指导思想的房地产项目,建筑大师张永和作品),都没再被复制。没有一家公司像今典一样,放弃得如此彻底。

  三维今典寂寂商业路

  国庆放假的前一天,张宝全接受本报记者专访时不无骄傲地说,亚龙湾红树林酒店自2005年正式营业以来,年均毛利率达到64.9%,远远超过了酒店业30%的平均利润,单个酒店营收排名全国第四。

  酒店与艺术的产业链

  三亚湾红树林度假世界开业那两天最让张宝全惊讶的是,今典“艺术汇”卖出了28件艺术品。如果说这所被称为中国最大的酒店还有一些不同,除了酒店之外,还有美术馆、展厅、画廊、艺术书店、咖啡吧和陶艺吧。

  张宝全从来不会为做地产而做地产,也同样不会为做酒店而建酒店。未来酒店或有可能成为艺术品最佳的展示和销售平台,而酒店所拥有的会员体系也可能是最佳的目标销售客户。张宝全说,今后,红树林品牌度假世界建到哪里,今日艺术汇就会开到哪里,它是红树林度假世界的主要品牌元素之一。

  除了酒店以外,今典集团旗下的艺术产业链包括:今日美术馆、二十二院国际画廊街、今典国际拍卖公司、今日图书出版、今日艺术书店以及数字美术馆。

  如果有人提出疑问,没有大量资金的支持,红树林度假世界如何完成生长。张宝全会拿出另外一个“账本”。

  将红树林度假酒店使用权分成若干个周次,按1至30年的期限,以会员制的方式一次性出售给客户,会员获得每年到旗下酒店免费住宿7天的一种休闲度假方式。并且,今典还将通过交换服务系统,将异地的客房使用权进行交换,会员以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。30年期的红树林度假卡起始优惠价格为8.4万元,每年享受7天红树林度假酒店;意味着每天花400元就能入住五星级的度假酒店,而现在三亚的五星级度假酒店平日里的门价格也在2000元左右,春节的时候更能飙升到每晚几千元。

  与传统的分时度假卡性质不同,红树林度假卡是产权人与客户直接签订协议,没有中介运营机构参与。按照张宝全的计划,将拿出旗下所有酒店50%的客房用于红树林度假卡的客户享用,剩下的50%客房将用于度假酒店的日常接待。随着其他红树林酒店的陆续开业,持卡者可以享受到全国10家红树林酒店的休闲度假服务,度假卡的价格也将出现上涨。

  如同一叶孤舟行驶在大海中,无人能助,只能自己奋力向前划。在产品没有成型之前,没人真正知道,张宝全想做怎样的产品。他说,真正的创新是无法从旧经验和旧数据中按图索骥的。如果建设完毕,呈现在众人面前后,好的产品自会有资本追逐。分时度假卡可以解决一部分融资问题。大型机构投资者也可以进行股权投资。

  事实上,一家大型国有商业银行已经与今典集团签订战略协议,后者承诺为今典酒店建设提供50%的资金。

  “两年后我还要去拍电影”

  无人能真正体会2008年8月8日那晚,张宝全内心的激动。北京奥运会开幕式上,李宁踏着鸟巢“碗边”,14米高、500米长、全球最大的银幕点燃主火炬。500米银幕是时代今典集团提供的63台蒙太奇2K数字电影放映机组成的。

  2005年,今典集团研发出了中国第一款数字电影放映机--蒙太奇V8,至今,共研发出了5款蒙太奇数字电影放映机,覆盖了中国各专业影院及农村公益放映银幕20000余块。截至2011年底,时代今典在全国已开业的影院及建设中的17.5系列影院共201家、银幕1082块。

  这是张宝全在地产以外所做的事情。时代今典是张宝全拥有的全资电影产业集团,业务涵盖影院投资、设备研发销售、制片与发行、电影综合服务平台。今典拍摄了中国摇滚领军人物崔健执导的长片处女作的《蓝色骨头》,或许从中你可以找到崔健为什么在开业仪式那天来捧场的答案。在此之前,今典制作的影片《叶问》,荣获了华表奖、香港金像奖、台湾金马奖。

  20年前,一个青年导演,在机房,没吃没睡。两天两夜剪切第一部承载张宝全梦想的电影《四儿》。因为经费不足,赶拍摄时间而未发现磁带掉磁,当画面道道划痕闪烁,他感觉五雷轰顶。“《四儿》的夭折,看似是带子质量问题,但本质上就是一个字--钱。因为没有钱,即使你有多么美好的梦想,要想实现都难上加难。”张宝全曾经说。这构成了他最初下海做企业的动力。

  20年前,他在心底一个幽暗的角落,向自己喜欢的电影告别,虽然嘴里说挣了钱我会回来的,但是虚脱的心里像一个茫然的空洞,仅有黯然。

  不过20年后,他不再茫然。他说,两年后,他将从酒店的琐务中彻底抽身,专心拍电影。但此前,许多事情都必须亲力亲为。只有树立一套标准化的流程,标准化的产品,才有做大的可能性。此前,张宝全为建设17.5影院亲笔写了一本厚厚的标准书,“酒店的标准书要写的话比它厚多了”。

  当然,他也想过更远的未来。“下一步我要做的是养老,你买一套房,可在全国交换养老。”张宝全说。而每一间红树林酒店的客房都将纳入数据库,支持这样的交换。他透露,今典酒店业将考虑上市。

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