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绿城腾挪融资 万科降价“冬眠” 房企整合大潮呼之欲出

2011年11月17日 01:21 来源: 中国证券报 【字体:

  资金链紧绷的绿城,近日再度被推上风口浪尖,几乎是一日冒出了三个传言。15日,业内传言绿城董事长宋卫平频繁接触融创集团主席孙宏斌,商讨合作可能,孙宏斌将为绿城带来大笔资金支持。还有传言称“杭州市将注资绿城、滨江等本地大型房企”,虽然政府注资传言后被否认,但绿城内部人士透露,绿城正在与多家国资企业洽谈合作事宜。此外,还有传言称,绿城还被爆出加紧腾挪项目,以换取资金。

  业内人士认为,因资金紧张而转让项目、公司股权的开发商并不在少数,绿城只是更引人关注。万科等龙头房企近期开启了“过冬”模式,大幅降价促销举措屡见不鲜。房地产行业的整合趋势似乎已在所难免,并购大潮正渐行渐近。

  绿城接洽国企谋求自救

  一日冒出三传言

  绿城近期又成为业内关注的焦点。15日,有传言称,绿城董事长宋卫平正在与融创集团主席孙宏斌频繁接触,商讨合作的可能性,涉及项目合作、投资入股等,目的在于引入更多资金支持。

  孙宏斌更是在微博上力挺绿城,称以个人名义买下绿城无锡香樟园一套物业,并表示“绿城的产品是最好的,如果价格合适,可以买”。

  孙宏斌曾执掌天津顺驰置业,顺驰2003年以超过9亿元购得当时北京地王,随后又在高负债的情况下,在上海、南京、苏州、武汉、成都等地大举扩展,最终因资金链断裂轰然倒下。对于绿城会不会成为第二个顺驰,有业内人士表示,绿城有大量存货,只需降价卖房即可回笼资金。但也有人表示,绿城因为融资成本过高,实际利润率已经很低了,不敢降价卖房,一旦降价即可能亏损。

  同日还有传言称,杭州市政府拟主导注资绿城、滨江、金都三家本地房企,其中国资企业杭州交投集团拟注资绿城,金额高达40亿元。绿城集团内部人士对此予以否认,不过该人士透露,绿城为了解决资金问题,目前正在与多家国资企业洽谈合作事宜,其中包括浙江铁投集团、能源集团等有过合作经历的企业,但没有杭州交投集团。

  不仅如此,还有传言说绿城目前在加紧腾挪项目,以股权换资金。杭州当地传言绿城将腾挪旗下两个项目——杭州兰园和杭州新华造纸厂地块,将尚未进入销售阶段的新华造纸厂地块项目部分股权转让给合作方,同时换取该合作方在杭州兰园中的股权。然后,绿城将部分杭州兰园的股权,转让给杭州城投和钱江新城管委会下面的国有企业,从而获得一笔资金。

  据绿城中国2010年年报显示:杭州新华造纸厂地块,绿城应占权益为35%,土地面积37360平方米,总建筑面积约13万平方米;杭州兰园,应占权益为42.5%,土地面积44502平方米,总建筑面积212217平方米。目前杭州兰园住宅项目正在销售中,而新华造纸厂地块则还未进入销售阶段。业内人士指出,尽管绿城尚未承认,但绿城缩短战线,从未销售项目中抽身,换得正在销售项目股权,是有可能的,目的是为了尽快回笼资金。

  近一段时期以来,围绕绿城的传言四起。海航30亿元收购绿城、监管部门调查绿城房地产信托、绿城退市、绿城破产等传言后来均被回应是谣言。绿城董事长宋卫平亲自撰文澄清,称“绿城目前一切尚好”,并提出三步走策略,绿城将会坚持“努力销售”、“腾挪项目”、“降价退市”三步走。目前业内传言的股权转让,正属于“三步走”中的第二步——“腾挪掉几个项目”。

  2011年上半年,绿城的现金已经从2010年底的近150亿元骤降至97.46亿元,而资金负债率则从去年的132%,大幅上升至160%以上。负债率上升的同时,绿城的销售业绩却在下滑。截至10月底,绿城的销售金额仅约258亿元,较今年初定立的销售目标550亿元,尚未完成一半。绿城已将全年销售目标下调至约400亿元,即便如此,达标率仍仅64.5%。

  房企巨头开启“过冬”模式

  谨慎收购项目、积极促销变现

  面临资金困境的房企绝非仅有绿城一家。今年下半年以来,房企销售业绩大幅下滑,为回笼资金抢占先机,开发商降价促销价格战火愈烧愈旺。继龙湖、中海、绿地在上海大幅降价之后,万科也在上海酝酿旗下楼盘全线降价。

  多家地产中介机构介绍,万科尚源项目将推出部分特价房源,面积为79平方米的小户型价格低至85万元,折合单价约1.1万元/平方米。而万科尚源今年7月以来销售均价一直在1.4万至1.5万元/平方米。万科位于上海浦东的清林径也将于近期开盘,新开盘价格可能在1.3万至1.4万元/平方米,较此前1.65万元/平方米的价格有近20%的下跌。

  “万科已经进入冬天模式,在这个模式下首先就是现金为王,现金流比利润更为重要。其次就是积极卖房,不囤地。第三,更慎重的买地,买地是最浪费钱的,不能买错地。”在近期的一次交流会上,万科总裁郁亮这样表示。

  一向被认为是风向标的万科,此时提出“过冬”模式,引起业内高度关注。正是基于这种“过冬”的理念,万科不仅在上海,还在北京、深圳、南京、青岛等城市多个项目都在下调价格,试图低价入市的策略,快速实现销售变现。

  不仅是万科,众多房企巨头不约而同进入“过冬”模式。恒大地产也强调快速销售、回笼资金,并提出下半年不购买新的土地;曾经在各地攻城略地的中海地产,10月也没有任何新增土地储备。

  十大标杆房企(万科、保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、雅居乐、招商、中海)今年前10个月的购地金额仅占销售款的21%,创出历史新低,这一比例甚至不及处于国际金融危机中的2008年。中原地产监测数据显示,全国13个主要城市今年1-10月累计成交居住用地4450公顷,同比大幅缩减28%。

  不仅如此,房企巨头在扩张战线、项目收购方面也显得谨慎了。万科年报显示,2010年万科砸下22亿元,斩获了24个项目。今年半年报显示,截至6月底,万科已经投入近33亿元用于收购。然而四季度以来,已经鲜有收购动作,10月份仅新增两块土地。

  从房企披露的数据来看,多家上市房企的销售业绩在10月出现量价齐跌。万科10月实现销售额103.4亿元,环比下跌17.3%,同比下跌33.3%;保利地产(600048)10月签约金额54.2亿元,环比下滑19.5%,同比下降39.2%;富力地产10月实现合约销售金额20.51亿元,合约销售面积16.67万平方米,环比分别下跌了31.8%和20.4%。

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