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温州楼市“崩盘说”夸大其词 温州人仍在房产领域找机会

2011年08月31日 04:40 来源: 上海证券报 【字体:

  一直以来,温州投资客作为房地产市场上的一个特殊群体,以其超前的投资眼光、独特的投资方式和令人咋舌的投资成果让整个行业为之惊叹,并在中国楼市被赋予了一定的风向标意义。最近传出温州楼市“崩盘”的消息,引起各界广泛关注。记者专程前往调查,发现“崩盘说”夸大其词,温州楼市虽然低迷,但未现恐慌。不仅如此,记者发现,温州人仍然在房地产领域寻找更多投资机会。

  温州楼市开始崩盘抛售?

  8月中下旬,媒体传出温州楼市“崩盘说”让很多人震惊。温州楼市真的在大范围抛售吗?温州投资者是否已放弃了房地产这个传统的投资领域?这是否预示着全国楼市的拐点即将到来?

  带着这些问题,记者来到温州,走访了当地中介机构、开发商和最普通的温州投资客。而调查的结果让记者对温州人的投资能力有了新的认识——温州投资客其实从未离开过楼市,在楼市调控和实体经济不景气的双重压力下,温州投资客在投资的物业类型、区域和方式上都做了调整。

  少量低价抛盘未引发恐慌

  “温州楼市一夜入秋:满城尽闻恐慌抛房降价声”,8月中下旬,某财经报刊的一篇报道引发了公众对温州楼市崩盘隐忧的讨论。随后,多家媒体纷纷追踪报道,一时间“民间借贷融资链条断裂,温州投资客急于抛售手中房产”、“温州本地报纸出现大量房产转让广告,数千套房产开始转让”、“温州楼市确定出现拐点迹象,二手房半年零成交”等新闻充斥报刊网络。在部分媒体的报道中,温州楼市俨然濒临崩盘。

  然而,记者在温州进行深入调查之后,发现事实情况是,在今年楼市调控持续加码下,温州人对房地产投资确实更加谨慎,甚至处于停滞状态;由于各种原因,出现部分房源打折、议价现象,部分二手房价格松动幅度也比较大,但远没有达到“恐慌”和“抛盘”的程度。

  “我了解的情况是,从今年3月以来,温州二手房成交逐步下滑。”21世纪不动产温州区域分布策划部经理陈伟告诉记者。而价格的变化出现在5月份以后,二手房整体市场降价幅度在5%—10%左右。由于二手房成交量很低,个别房源低价成交,或大幅降低价格,并不能反映整个市场已经全面“入秋”。

  据记者了解,近期温州楼市的确出现了部分抛售现象。但业主抛售的原因很多,有的是因为房东经营的企业出现困难,需要变现救急;有的是急于置换,且房子本身有明显缺陷;当然,也有通过资金拆借来炒房的人由于资金吃紧而急卖。但普遍的恐慌现象并不存在。

  “今年以来,我们公司经手的降价幅度最大的一套房源,比市场价低约20%左右,业主的确急卖。但也就仅此一套。”陈伟告诉记者。

  区域楼市分化明显

  与二手房相比,温州新房市场则是另外一番景象,温州市中心与周边区域分化明显。由于温州一直以来市中心城区面积极小,按照当地人的话来说,打车围着温州鹿城中心城区绕一圈也不过35块钱,新盘供应一直是少之又少。再加上市场需求又一直很旺盛,因此温州的新盘几乎从不打折促销。即便是在如今的市场环境下,温州市中心的新盘价格依然坚挺,尤其是高端稀缺产品更是如此。

  例如位于温州锦绣路、杏花路路口的“中梁·首府”项目,这个均价预计在7万元/平方米左右、单套总价高达1500万的豪宅项目,号称引入了星河湾的设计团队,要打造出温州本地最高端住宅项目。对于向来崇尚“低调奢华”的温州人来说,显然经不起这样的诱惑。据当地房地产行业人士介绍,该盘预计供应150套房源,尚未开盘就引来3000组客户参与摇号。“这3000组客户可不是登记一下就能摇号的,至少要付几十万甚至更多的意向金才行。”

  不过今年5月之后,温州龙湾、瓯海等除市中心以外新房供应较多的区域已普遍出现打折现象,虽然降价幅度仅在9—9.5折,但对于鲜少打折的温州楼市来说,已能说明市场低迷。

  目前降幅比较大的主要是今年开盘的几个商业项目,如最近开盘的万达广场“整层买8.8折,单套买9.2折”。因为银行资金紧张,万达广场虽然是商业项目,在“双限”之外,也贷不了款,购房者需全款购买。另外一个楼盘“汇嘉大楼”的折扣幅度更大一些,“最大降幅达26%”。不过,温州当地业内人士认为,汇嘉大楼不具有代表性,该盘位置不好,周边办公氛围不浓厚。该盘今年3月底首次开盘,在长达4个月零成交后,8月初第二次开盘,所以优惠比较大。

  温州人投资方式转型

  “其实从今年开始,温州投资资金基本不再进入传统的楼市投资领域了。对于想赚快钱、讲究资金流转的温州人来说,现在的获利空间和周期已经没太大吸引力了。”陈伟告诉记者,从去年开始,嗅出市场风向变化的温州人已开始陆续出售房产。

  不久前,中国人民银行温州市中心支行最新发布的“最合算投资方式”问卷调查显示,“民间借贷”首次超过“房地产投资”成为温州人最青睐的投资方式。今年第二季度,选择“民间借贷”的温州市民占到24.5%,占据首位;而选择“房地产投资”的市民占比下滑至15.3%,同比下降了5.2个百分点,排在第三;占据次席的是“理财产品”,比例为22.75%。相关人士说,自2009年人民银行推出这项调查以来,“房地产投资”一直排在最前面,直到今年第二季度。

  这之前,人民银行做过关于民间借贷的抽样调查。调查显示,今年上半年,温州有89%的家庭个人和59.67%的企业参与民间借贷。而据温州市经信委的监测,到目前,温州民间借贷的规模已超过1200亿元。

  民间借贷、理财产品获得青睐,是否就说明温州人开始抛弃房地产这个投资战场?

  “温州人很有房地产情结,最喜欢的投资领域还是房地产。”一个土生土长的温州投资客向记者表示。而由住建部政策研究中心与高和投资共同发布的“民间资本调研报告”指出,温州部分民间资本开始转向商业地产和有升值潜力的非限购区域住宅。

  “一二线城市的投资门槛日益增高,现在又被限购,从去年甚至更早开始,温州人就陆续进入一些三四线甚至五线城市。温州人的投资总是早于整个市场,所以能占得先机。”温州中小企业发展促进会会长周德文告诉记者。例如贵州的六盘水虽是经济不发达的四线城市,却是有名的南方煤都,当地楼市购买力较强,温州投资者早就洞察当地市场,目前六盘水楼市中温州资本极其活跃。

  除了绕开限购,提早进入一些有潜力的四线城市,温州人更把投资眼光放在商业地产、工业地产上。在记者采访的多位当地投资者中,大部分都已涉足商业地产,有的甚至在零敲碎打地买楼之后,还有模有样地做起了商业地产开发。这足以证明温州人投资房地产的方式已从最初级的买卖房子,发展到更深层次的介入房地产领域。

  除此之外,一些投资者还借助金融产品进入地产领域,如地产信托和地产类的股权投资等。记者从温州一些商业银行了解到,银行经常会向一些高端客户推介金融类的地产项目,这些项目的年化收益率约在10%。“每次都卖得不错。”一位银行人士说,比起那些挂钩资本市场的理财产品,与地产挂钩的理财产品更容易被温州投资者接受。

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