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三大幕后推手加剧房租上涨

2011年03月02日 01:29 来源: 中国证券报 【字体:

  通货膨胀、中介炒作、供求结构多重矛盾需综合破解

  房源供应结构失衡

  在深圳调研过程中,中国证券报记者还发现一个规律,前来租房人多数咨询的是3500元以下的房源,很多人希望合租后单间价格不要超过1500元/月,这类普通住宅成了市场上最抢手的房源,月租在4500元以上的高档房源则很少有人问津。链家地产也有统计表明,北京普通住宅租赁供需比逐年递增,目前已达到1:4,而高档公寓则供过于求,供需比高达2.7:1。

  近两年来随着房价猛涨,涌现了大量中高端住宅,而普通住宅供应不足,客观上造成了房源的结构性失衡。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出,近些年新建商品住宅户型偏大,走高端路线,而小户型比较集中的旧小区、城中村由于改造拆迁而越来越少。因此中低价位普通住房租金容易上涨。我爱我家副总裁胡景晖也认为,如果将北京的房屋按照月租金3500元进行划分,低于3500元的为中低端住房,高于这个标准的为高端住房,长期以来,一直是中低端住房供不应求,高端住房供过于求。

  与此同时,大中城市近年来大规模城市拆迁改造项目,造成一方面原住户需要租房过渡,另一方面导致用以出租房源减少。北京、广州、深圳近年都有大范围的拆迁项目。如北京市海淀区和朝阳区对城乡结合部的城中村进行拆迁;广州市对市中心区的琶洲村、林和村、杨箕村等大规模拆迁;深圳则对岗厦村、白石洲等进行拆迁,这些拆迁建设迫使许多原来聚居的外来人口重新流入租赁市场。

  房租不断上涨,但房产的租售比仍在高位。不过有专家指出,中国的投资客已不把租售比作为衡量指标,不会把出租当作主要的盈利来源,每月收取的租金收益跑不赢一年期存款利率。大城市的租售比一直在1:500以上。上海二手房指数办公室的抽样显示,除老公房的租售比比较合理外,大部分物业租售比比值在1:500至1:700之间,靠出租要40年到60年才能收回成本。房价不断上涨、房屋周转率高不会增加出租房的供应量,而只会使投资者更重视捂房。

  有专家建议,要解决房源结构性失衡,要加大保障房和普通住宅建设以增加供给,抑制大规模上马高端住宅,保障基本需求,房租上涨现象终将被遏制。

  “房价涨高了可以暂时不买,可房租猛涨却不能不住。”中国证券报记者近日走访多家深圳地产中介,遇到了不少无奈接受房租涨价的租客。今年房租涨势格外强劲,且呈现出从一线城市向二、三线城市蔓延的趋势。而这一趋势背后则是通货膨胀、中介炒作、供求结构三大推手兴风作浪,要遏制房租继续上涨就需要多管齐下,治理通胀、建立公平透明的交易平台、改善房源供求结构应当各相关部门统筹协调,才能发挥作用。

  通胀驱动租金上扬

  “关内的小区房租涨得厉害,实在不行我就只有搬到关外了。”正在深圳福田区福华路附近寻找房源的小金表示,去年该区域高层的两居室还只要3200元左右,今年就挂牌到3600元左右了。即便是一些多层的老房子,2800元以下的两居室也很难寻了。照此下去,他只有去关外寻觅房子了。

  房东趁旺季提价成了春节后各地租赁市场主要现象,上海浦东北蔡板块的锦绣华城,全装修92平方米的户型,月租金去年12月时还是3400元,而今就涨至3700元,140平方米的大户型月租金则由4700元涨至5000元。

  北京房地产交易管理网的数据也显示,2月上半月北京全市租金均价为2965元/月/套,与1月上半月2811元/月/套相比,上涨了5.48%,与2010年2月同期的2608元/月/套相比,大幅上涨了13.69%。

  房租大幅上涨影响到1月份CPI的走高。国家统计局公布的数据显示,今年1月份CPI同比上涨4.9%;其中,住房租金价格涨幅达到7.1%。对此,有专家表示,房租上涨的最直接原因还是房东为了抵御通货膨胀的风险,目前工业品及食品价格普遍上涨的情况仍在继续,国内存在较大的通胀压力,房地产租赁市场上,房东们要靠租金的上涨来抵御通胀下的货币贬值。

  宽松的流动性导致通胀升温,以及接踵而至的人力成本升高,工资水平上升,给了房东直接的提价理由,多数城市房屋租赁价格近两年来一直持续上行。人社部公布的数据指出,到2010年底,全国30个省份调整了最低工资标准,月最低工资标准平均增长幅度为22.8%。

  上海永庆房屋中介公司总经理陈史翎表示,从通胀的角度看,至少有两大因素使房东提高租金,一是各类生活消费品价格明显提高,二是与房屋直接相关的水、电、装修建材等成本也在上升。

  此外,2009年以来房价的快速上升,以及春节前后三次加息,贷款购房业主的月供成本增加,业主“租不抵供”现象大量存在。这些因素加上春节后租房需求的爆发,成为业主提高房租以转嫁成本的重要原因。

  中介转售为租联手炒作

  对于业内一些因限购导致房租上涨的说法,专家表示,限购只能带来需求的少量增加,其实影响并不大,这部分原本就处于租房状态的人,仅仅是由计划买房转为继续租房观望,需求量增加并不多。北京市住建委也出面表示,春节后是传统的租房高峰期,部分区域租金出现小幅上涨,幅度在正常范围内,北京的房屋租赁价格并未因“限购”政策波动异常。

  然而通胀、限购以及旺季因素,却给了中介机构最好的炒作理由。链家地产有分析师表示,北京一些比较好的地段,一些中介在收房时给房主开出了高价,另一些房主看到了也会涨房租。

  中国证券报记者尝试在网站上发布个人出租房屋信息,价格较市场价稍低,立刻有中介打电话来表示愿意承租下来,并帮助业主打理。深圳中联地产内部人士称,中介加大租房业务的主要因近期买卖成交骤降,中介经营遇到困境,急需增加租房佣金进行运转。有些中介业务员上门找到业主收房进行全权代理,分别与业主、房客各签一次“两方约”,供求双方无法见面,给中介提供了赚取差价的机会。

  而早在去年7月,住房和城乡建设部安排下属房地产经纪人学会就对京、沪、广、深等城市房租暴涨调查作出结论:除了季节性因素外,部分中介因为房产买卖经纪收入下降,从房东处收租房屋做“二房东”,推高房租或劝说房主抬高房租,造成主要城市房租上涨。一些经纪机构为争夺房源,抢夺客户,以提高租金、抬高挂牌价格等方式吸引业主。此外,还有一些经纪机构从事房屋租赁代理业务,全权代理房东收取租金,有些私自赚取差价牟利。为了赚取更多收益,少数不良房地产经纪机构还存在刻意押房、抬高租金、层层转租推高租金的不规范行为。

  南京大学房地产研究中心葛扬教授表示,近期全国住房成交量萎靡不振,于是房租收入成了房产中介用来弥补收入的重要手段。有的片区甚至中介报出的租金惊人一致,其背后有明显人为操纵痕迹,不排除中介联手炒作抬高房屋租金。

  对于中介炒作租金的行为,北京市住建委已将建立全市统一的房屋租赁信息平台列入日程,让租赁双方更透明地了解房源和价格。筹划中的房屋租赁信息平台可以显示真实的房屋数量、租赁价格等信息,具体内容还在研讨之中。

  民建上海市委也曾在上海两会期间递交了一份名为《关于完善本市住房租赁体系的建议》的提案,建议有关部门建立规范的示范性租赁房源信息平台,并进一步整合资源,建立政府控制的统一的房屋租赁信息、交易平台,保证大部分租赁交易都通过这个平台完成,并在公民诚信体系内建立住房租赁市场诚信记录子系统。

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