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房产经纪管理“重拳”能否终结二手房中介乱象?

2011年01月29日 03:08 来源: 上海证券报 【字体:

  阴阳合同、违规赚差价、欺骗客户……在一些城市,二手房市场“蛋糕”不断增大,市场失范现象也越来越多。住建部等三部委日前出台并将于今年4月1日实施《房地产经纪管理办法》,这是我国首个专门规范房地产经纪行为的部门规章。“重拳”已出,市场“乱象”能否根除?

  上海白领周小姐最近通过一家中介在郊区购买了一套二手房,由于上家报出了“到手价”,因此要支付2%的中介费用。同时,中介声称能通过做低房价以进行避税,并索要3.5万元的手续费。这样一来,她购买一套总价130万元的住房,前后支付给中介的费用达6万多元。后来,周小姐对一笔不合理的费用坚持不愿支付,中介居然通过电话恐吓她。“对于中介这种行为,非常希望有法律法规来约束。”她说。

  这是二手房市场秩序不规范的一个普通案例。近年来,一些城市住宅二级市场迅速壮大,上海、北京、深圳等城市二手住宅市场的成交量已接近乃至超过新房。在此过程中,中介机构遍地开花,市场监管薄弱、运行失序等问题也逐渐暴露。

  记者采访了解到的中介“乱象”可谓五花八门。比如,捂盘抬价,帮忙炒房。一些购房者反映,新房附近的中介往往能寻觅到一些所谓的“内部房源”。这些房源中介多称其楼层好、位置好,但是购买时必须支付一定的转让费。中介人士说,每逢行情看涨,如果开发商不愿意销售过快以致牺牲利润,他们就会把一部分房源挂在员工名下,到中介挂牌,实现“迂回捂盘”。

  还有,哄抬价格,抢房加价。由于房源可以多处挂牌,导致很多中介为抢生意,不惜通过加价、诋毁同行等方式招揽客户。中介在这个过程中不需要支付任何代价,甚至可以取得更高的佣金,唯一要承受代价的是无辜的买家。

  另有一些中介,能通过“假离婚”、贷款公司,绕过二套房、三套房申请的门槛;或者以“阴阳合同”避免缴纳契税和交易税,甚至帮助客户购买一些没有产权的房屋。上海一中介门店经理告诉记者,目前符合普通商品住宅价格的二手房已越来越少,而非普通商品住宅的交易中要缴纳近10%的税费。为通过中介做低房价避税,每套房屋需要支付2万-3万元中介费。此外,近期深圳、北京等地频频曝出房产中介关闭店门、老板携款失踪等事件,购房者大量资金卷入其中,市场信用时常陷入危机。

  针对此,住房城乡建设部、发展改革委、人力资源社会保障部近日联合出台《房地产经纪管理办法》,将于4月1日起实施。

  《办法》明确对房地产经纪机构和人员可以采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施,对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为,根据情节轻重,可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。

  《办法》在规范房地产经纪行为方面,规定十分明确。比如,规定了房地产经纪机构应当在经营场所公示的内容,应当向委托人说明的事项;规定实行交易资金监管制度,要求由房地产经纪机构代收代付交易资金的,应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金;明确了房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。

  汉宇地产总经理施宏叡认为,利益驱动加上尚不完善的监管力度,导致中介违规行为屡禁不绝。《办法》的最终落实,还要靠更为详细的地方细则。上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为,这几年房地产调控文件中已多次涉及房地产经纪,《办法》是以规章的形式进行管理,而非临时性的调控,其实也是多次调控后的一个政策“结晶”,有助于地方部门落实和管理房地产经纪行业。

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