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绿景地产:蹊跷重组 天誉“吃肉”海航“喝汤”

2010年10月14日 07:41 来源: 时代周报 【字体:


  2010年9月29日,持续了半年之久的绿景地产(000502)重组事宜终于尘埃落定:广州天誉退居绿景二线股东位,并打包带走原有地产业务;海航置业成为第一大股东;而绿景则变身为商业地产开发商。

  此次重组是广州天誉及海航集团的“双赢”。而第三方的绿景地产,在这次重组之中,仅仅扮演一个提供资产交易平台的“壳资源”—旧股东去了,新股东来了,留给绿景只是一个看似勉强的商业地产模式。

  天誉“斩仓“求生

  根据绿景地产《重大资产出售、发行股份购买资产暨关联交易报告书》公告,此次重组共分为两大部分:公司拟向现控股股东广州天誉以3.4亿元出售全部正常经营的子公司股权及7个地产项目。增发1.4亿股,共计15亿元购买海航置业旗下三大商业地产项目。

  成立于1988年的绿景地产,到现在已经数不清是第几次进行资产重组了。其前身为琼能源公司,是国内最早进行房地产开发业务的公司之一,1992年,琼能源成功上市。但老资历却并未给它带来任何的好处。而走马灯式的易主,却成为了绿景地产代名词。

  琼能源、琼能源A、ST琼能源、恒大地产、S绿景……一路数来,绿景地产更名数次,而每一次的易主无一例外的存在着资本运作的影子。2006年,广州天誉房地产开发公司以7889万元获得26.89%的股权占有比例,以现金支付的方式从许家印的恒大地产手中接过了绿景的大旗。

  四年之后,绿景的各项地产业务却与火热的地产市场背道而驰,长期处于原地踏步的状态:除去此前自有的东山华庭项目及金碧御水项目外,未有新项目开发。而目前的可售面积共计仅10万平方米左右。在2010年7月,绿景地产半年年报显示:今年公司净利润为-2763万元。同比下降194.5%。每股收益-0.1495元,同比下降197.5%。

  小量的项目开发对比巨大的亏损幅度,使得绿景地产在地产大鳄汇聚的西南不具备任何的市场竞争力。而老东家天誉集团在08年遭受债务危机, 这使得天誉选择了“割肉“求存—转让绿景。

  事实上,此次重组在2009年就已经开始筹备。2009年绿景年报显示:在营业利润及净利润双双下滑之时,其现金流净额却同比增长18倍,高达8685.57万元。“巨大的现金流净额可以看做是前期准备,因为需要大量的自有资金才能进行重组。”合富辉煌研究部首席分析师黎文江对时代周报记者称。同年,绿景地产总资产仅为5.65亿元,资产负债率38.21%,而此时,房地产上市公司平均资产负债率却为156.46%。2010年半年报显示,绿景今年未有一个新项目开工。零开工、充足现金流及低负债率,一切都为重组做好了准备。

  2010年3月,绿景地产宣布停牌以进行重大重组事宜。3月23日,绿景地产原“天誉大厦”更名为“海航大厦”,海航入主初见端倪。6月,绿景地产各项重组事宜进入审批。9月29日,最终方案最终成型。

  非典型性重组

  根据此次重组方案,绿景地产向其原第一大股东广州天誉集团出售旗下7大地产业务。总交易价格为6亿元,除去绿景地产全额现金分配利润的2.5亿元,天誉集团以现金支付剩下3.5亿元。

  “此次重组有些不太正常,作为老股东的天誉,股权没动不符合常规借壳常理,而以现金购买拟让出股权,无论是现金压力还是税务问题上,都显得多此一举。”一位不愿透露姓名的业内人士对时代周报记者称。

  据了解,在企业重组的过程中,企业通常为规避所得税现行纳税业务而尽量避免现金交易。天誉出让绿景已早在市场预期,但在其资金已处于紧张状况下,却采用现金支付的方式,令市场有些错愕。

  “其实,天誉的资本运作早在2008年就开始了,这次重组也不过是一场资本的运作游戏罢了。”上述业内人士对时代周报记者介绍。在整个重组方案揭晓后,天誉不仅以6亿元预估价获得绿景旗下核心赢利资产,并且股权比例未受到冲击。按重组当日收盘价计算,其所持股票市值约为5亿元。

  更令市场觉得蹊跷的是:2009年为了偿还雷曼贷款,天誉置业将其全资子公司城建天誉转让给海航酒店,获得了11.02亿元的现金流。而当重组方案揭晓后,这一才被天誉卖出的项目,却在此次重组中,被绿景100%股权二度回购。

  “城建天誉股权出让使得天誉当时便获得了11.02亿元现金,而扣除此次重组支付的6亿元,加上其未变动的股权总价5亿元,前后它获得了10亿元。”上述知情人士对时代周报记者称。

  而当时代周报记者致电天誉集团时却被告知:“天誉不接受媒体的访问”。“这样的市场行为显得不合常理,其背后当然有隐秘的原因”。国际商务策划师崔元星对时代周报记者称。 单从账面上分析,重组之后,天誉第二股东的身份已持有本集团6亿元预估值的资金额度及不变的股权份额,而城建天誉股权的一个轮转,却让天誉集团度过债务危机。

  9月29日,受重组方案推出的影响,绿景股价呈一字型上涨,截至记者发稿时,其股价至9.77元,虽距离天誉增发股价10.77元还有一段距离,但重组后的市场反应,对仍处于债务纠纷中的绿景及天誉来说,不失为利好的消息。

  海航集团注入“商业地产”

  作为此次重组的另一主角海航置业,此次重组后以42.5%的股权一跃成为绿景第一大股东,并借助绿景将其酒店业务成功借壳上市。在天誉退居二线,带走此前地产项目后,迎接海航的,则是一个纯粹的空壳。

  “此前对于国内比较小的房地产上市公司来说,日子是比较难过的,不仅它们的市场份额不大,融资平台也更严格,绿景此前住宅地产发展得并不好,没有引起太大的市场反应,转向做商业可以试试看”。黎文江对时代周报记者称。

  此次重组,绿景定向增发2亿股注入海航三大项目:城建天誉及酒店管理公司100%股权及燕京饭店45%的股权。不过,上述业内人士对时代周报记者表示, “实质上,绿景纳入的海航旗下三家公司其实属于海航旗下比较弱的项目,并不具备商业地产的竞争力”。

  根据绿景地产公司收购报告书中显示:此次置入绿景旗下的城建天誉公司评估值为14亿元、酒店管理公司股权评估值0.39亿元、燕京饭店评估值0.79亿元,总计15.18亿元。

  早在2008年,海航航空公司曾以6.2亿元价格受让燕京饭店45%的股权,后因燕京饭店2009年利润未达到评估报告标准宣告失败。然而,此次绿景的买入价格却仅为0.79亿元,以低于当初近八倍的价格买入同比例股权后,燕京饭店评估后增值率高达327.5%。 这一评估值,与燕京饭店自身的赢利状况相悖。据公开资料显示:燕京饭店负债额2010年合计9.91亿元,较2008年上涨了57%,净利润自2008年至今呈现逐年下跌的情况:2008年其利润总额仅为-7069元,而至2010年则下跌至-0.21亿元。

  除此而外,海航酒店管理公司净利润也仅为895万元,并不具备使绿景地产成为商业地产公司的实力。“通过购买酒店想成为商业地产只能是一种炒作,因为真正的商业地产公司不会去做什么酒店开发,至于酒店管理公司,更不具备任何的实际效果”。国际商务策划师崔元星对时代周报记者表示。

  由此看来,绿景重组打出的“商业地产”旗号,目前并不能经得起市场的推敲。“目前我们与绿景的合作仅仅处于提示性公告发布的阶段,至于绿景是否会给海航带来品牌效应,现在说起来还为时过早了一些”。海航集团负责品牌宣传的王向东先生对时代周报记者表示。

  “在我看来这对于海航来说是件好事,之前不好卖不代表以后也不好,市场不是静态的来看待,资本是靠脚来投资的”。国信证券分析师区瑞明对时代周报记者笑称。

  “我本人并不赞成这种模式,海航现在还不是真正的地产品牌,因为它没有项目,而通过土地、房市、股市之间所做的配合,只是一个更大的泡沫”。崔元星对时代周报记者称。

  “绿景地产的商业道路,业内并不看好,它只是一个尴尬的角色,虽然海航旗下拥有多个商业地产项目,但绿景日后能分到多少,现在并不好说”。上述业内人士对时代周报记者总结道。

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