浦东金桥：未来业绩增长靠外生

　　光大证券报告指出，上调公司09－10年的每股收益到0.44元和0.51元，同比增长50％和16％，每股NAV估值15.30元。给予“增持”评级。

　　未来业绩提升主要来源于外生性增长。由于公司持有物业租金水平和出租率比较稳定，而近几年公司不断在开发新的持有物业，公司未来几年业绩增长将主要依靠外生性的增长，包括在建及待建的持有物业以及住宅项目碧云新天地，业绩的增幅取决于这些项目的开发进度以及招商、销售速度，这都是在公司可以控制的范围内。主要的风险是，未来研发办公楼的租赁可能会面临到张江等其他园区类似物业较激烈的竞争。

　　物业出租业务毛利率08年仅下降0.71个百分点，也就是说在08年金融危机背景下，公司持有物业的租金基本没有下调。同时，部分物业的出租率还出现了逆势升高。以公寓出租为例，同期上海高端公寓租金和出租率都有比较明显的下滑，公司的碧云公寓2期出租率反而从07年的80％提高到90％。分析师认为可能是金桥碧云社区良好的居住环境和完善的生活配套吸引了其他区域的租客迁入碧云社区，这一优势在未来仍有望保持。厂房的出租率也有所提高，北区厂房的出租率从07年的83％提高到08年的90％，分析师认为与公司对园区比较清晰的产业定位和园区的区位优势密切相关。