滨江集团80%业绩锁定 土地成本3982元/平方米

　　中信证券（600030行情,爱股）：预计滨江集团的全部土地储备平均售价为17823元/平方米，其中90％位于杭州

　　理财周报实习记者 赵晨曦 王瑶/文

　　记者走进滨江集团（002244.SZ）金色蓝亭的销售中心，台子上顺手拿了一本宣传册，坐下来随便翻翻。等了几分钟，仍然没有人上来服务，难道他们不卖房子了吗？带着疑惑，主动走到售楼小姐面前说要买房。

　　“我们房子都卖光了。”售楼小姐干脆的回答。记者接着问哪里还能买到滨江的房子时，她心不在焉的回答，“打电话去阳光海岸问问吧，那里可能还有剩。”

　　卖光了，原来这就是遭到冷遇的原因。记者了解到，金色蓝亭三期于2009年2月26日才开盘，现在就已售罄。

　　踏准节奏，走差异化路线

　　滨江集团如此火爆的销售局面主要是靠它强大的价格优势。滨江销售部的一位工作人员告诉理财周报记者，“金色蓝亭最初定价是两万元/平方米。但在万科降价后，滨江决定降到18000元/平方米。最后销售的均价是15600元/平方米，降幅近25％。”

　　支撑其成本控制和价格优势的杀手锏是滨江集团的节奏把握。

　　一位不愿透露姓名杭州房地产业内人士告诉记者，滨江集团多在2004年、2005年拿地，当时地价很低，而开盘时间却多在2006、2007年，这样的运作为滨江积累了充裕的资金，奠定了良好的基础。

　　“我们从不在市场亢奋的时候拿地。”滨江集团一位企划部人士告诉记者。

　　2007年滨江没有拿地。2008年9月16日，滨江集团一次拿下三块土地，成交均价仅略高于底价。

　　目前，滨江集团累计拥有权益规划土地储备建面148.6万平方米，平均土地成本仅3982元/平方米。中信证券分析师陈聪预计，滨江集团的全部土地储备平均售价为17823元/平方米，其中90％位于杭州。

　　发挥价格优势的同时，滨江集团同样拥有可以获取暴利的高端项目，那就是位于江边的景观房“金色海岸”和“阳光海岸”。

　　记者了解到，“金色海岸”已经售罄，而“阳光海岸”还在销售中。不过这个总计只有100套的在售项目目前也已经售出70多套。

　　房地产行业一般实行两套定价模式，一是成本定价，一般首期开盘定价是成本价基础上再加五百元；另一种则是市场定价，定出一个市场可以接受的价格即可，而与成本无关。

　　显然，“金色海岸”和“阳光海岸”是市场定价的杰作，均价高达36000元/平方米。

　　“滨江差异化路线走的很成功。没人敢像他们这么做而且能做的这么成功。”上述业内人士这样评价滨江的两个项目。

　　当然滨江的项目也不全是经典。据记者了解，滨江走出杭州的第一个项目，即在绍兴开发的项目就不如其他项目运作的那么好，在千岛湖的项目也是差强人意。

　　2009年八成利润已锁定

　　3月20日，滨江集团发布2008年年报，共实现营业收入23.25亿，同比下降11.97％，净利润6.04亿，同比增长32.58％。其中金色海岸毛利率较高，而计提税金力度稍降成为业绩增长主因。

　　滨江集团2009年上半年有“金色蓝亭”和“阳光海岸”两个项目在售，下半年只有一个“城市之星”还正在筹划之中。

　　“没开盘不存在降价问题，但是我们一定会理性开盘。”当记者问及2009年还有没有降价可能时，上述企划部人士这样说。

　　记者了解到，2009年滨江集团的结算项目主要是万家花园一期、二期和千岛湖湖滨花园的部分面积。目前万家花园已经基本销售完毕，该项目将基本锁定滨江集团2009年80％左右的收入。

　　而2010年滨江集团的主要收入将来自于金色蓝庭、城市之星和千岛湖湖滨花园的部分面积。其中金色蓝庭为主要收入来源，约占当年收入的60％。这几个项目目前同样销售情况良好。

　　记者与一些行业分析师交流发现，分析师们普遍在2008年三季度就将滨江集团2009年的业绩锁定，而认为滨江集团业绩将在2010年大量释放出来。

　　如果2010年房价回暖，滨江集团将再一次踏准节奏。

　　不过也有分析师对记者表示，滨江集团的房地产政策同样存在较大风险，它不像绿城中国（3900.HK）那样项目分布较广，因此很难通过地域差异来对冲风险。