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房地产经受政策预期考验

2007年09月27日 05:16 来源: 中国证券报 【字体:


  □本报记者 李良 上海报道

  前期风光无限的房地股,近期却显得有些萎靡。昨日,无论是龙头股万科,还是一些中小房地产股,都处在下跌中。而一度炙手可热的房地产资产注入概念,也不那么受到投资者的追捧了。对此,业内人士认为,房地产股的投资前景虽然看好,但从近期来看,投资者最好是多看少动,寻找一个合适的时机再动手。

  政策预期的压制

  “市场普遍预期有可能出台比较严厉的房地产调控政策,如银行继续收紧银根,贷款首付比例提高到四至五成、预售资金监管等等,这是导致投资者对房地产股心存疑虑的主要原因。”一位业内人士表示。

  收紧银行信贷的预期在一定程度上正在成为现实。据媒体报道,建行内部消息人士证实,关于第二套房首付比提至4成的说法,确系出自总行的统一部署,相关“通知”已经以“保密”级别文件下发至各地分行。不过,出于业务发展考虑,各地分行在具体落实上可能有所不同。而在不少地区,建行当地分行已经执行了第二套房首付提高的政策。而在上海,银行对于二手房贷款控制明显严格,一些小面积售后公房遭到银行拒绝房贷。

  种种不利的预期压制了房地产股的上涨。不过,在海通证券分析师张峦看来,房地产行业的发展方兴未艾,当前的调整并不意味着房地产股投资价值减少,相反,经过合理调整后,房地产股仍然有继续上涨的空间。

  “现在大家都在等政策出来,等一个对房地产行业定性的政策,而这些政策其实对人们的心理影响大于对房地产行业的直接影响。等到政策预期明朗化了,大家的心理压力也就释放了,房地产股反而可能会迎来一个投资机会。在人民币升值等诸多利好房地产行业的因素没有消失前,房地产股的走势依然可以看好。”张峦说。

  高估值存疑

  不过,张峦对前期房地产股的强势上攻并不认同。她表示,在一轮快速上扬后,许多房地产上市公司的市盈率高出了正常的估值水平,普遍在50倍到60倍市盈率以上,而一般的合理估值应该在40倍左右。从这个角度而言,当前房地产股也的确需要调整,使走势更加健康。

  而有分析人士则坚持认为,成本拉动、供给限制、需求推动和房地产行业垄断性等四大推手依旧存在,房价上涨趋势不改,所以,房地产行业值得继续看高。中银国际研究员田世欣表示,强劲的经济增长、宽松的货币政策和人民币汇率广阔的升值空间,是资产价格膨胀的前提条件,在流动性过剩、人民币升值大幅低估的环境下,资产价格泡沫还远未达到顶峰状态,在没有显著外力的干扰下,泡沫膨胀的自我加强型过程,会使价格涨幅远远超过预期。

  而在争议中,房地产上市公司们正在为高估值不断下着赌注。不少房地产公司在A股市场通过增发、发债等方式融得大量资金,然后在房地产市场高价跑马圈地,在土地拍卖市场的一掷千金,一些公司拍地的价格折合地板价后,比周边的房价还要高,让人大有“置之死地而后生”的味道。

  分析师指出,房地产上市公司的这种近乎零利润拿地的方式,暗藏着巨大的风险,这是在赌房地产将会继续暴涨的预期,在赌人民币升值不会停止的预期。但是,在国家宏观调控政策下,土地管理势必会收紧,这对于囤积土地无法立即消化的公司而言,很有可能会付出巨大的代价。而房地产价格的上升空间已经很难预料,如果发生价格下跌,对于这些公司而言,很有可能意味着资金链的断裂。

  “所以,我认为,判断房地产股的前景,不能紧盯着土地存量这个指标,而是要综合看待公司的开发能力,包括资金筹措能力和开发能力是否和土地规模配比。从这个角度来讲,大的房地产上市公司安全系数更高。”张峦表示。

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